Gayrimenkul alım ve satımlarında, ister Türkiye’de olsun ister Almanya’da, bazı hukuki konulara önemle dikkat edilmesi gerekiyor.
Türkiye’de gayrimenkul alım/satımı:
Daha önceki yazılarımda da bellirttiğim gibi, Alman hukukuna göre gayrimenkul satışı ancak noter huzurunda yapılacak yazılı bir sözleşme ile mümkündür. Türkiye`de ise bu farklıdır, zira gayrimenkul alım-satım sözleşmelerinin zorunlu olarak bizzat tapu dairesinde imzalanması gerekmektedir. Dolayısıyla Türkiye`de noter huzurunda yapmış olduğunuz herhangi bir sözleşme - satın almış olduğunuz evin bedelini tamamiyle ödemiş olsanız dahi o evin maliki, yani hukuken sahibi olduğunuz anlamına gelmez. Bu anlamda gayrimenkul alımında izlenen yol, önceden kestirilemeyen önemli maddi zararların oluşabileceği uzun bir sürecin başlangıcı olabilir.
Gayrimenkul satışına ve kiralamaya döviz yasağı ve 30 gün içinde TL’ye geçme zorunluluğu:
Örneğin yeni yayınlanan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi’ne göre, 7 Ağustos 1989 tarihli ve 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kararın 4’üncü maddesinde yapılan değişiklik ile Türkiye’de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki gayrimenkul alım satım, her türlü gayrimenkul kiralama vs. döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacak. Bunun yanında aynı karara geçiçi bir madde de eklendi. Geçici maddeye göre, değişikliğe gidilen maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren otuz gün içinde TL’ye geçilmesi gerekiyor.
Almanya’da gayrimenkul alım/satımı:
Son dönemlerde Almanya`da gayrimenkullerde sıkça karşılaşılan maddi ve hukuki pürüzlerden ve buna bağlı oluşan maddi ve manevi zararlardan dolayı ev sahiplerinin bilinçlenmesi ve korunması gerekililiği Alman emlak bilirkişi ve uzmanları tarafından ivedilikle vurgulanıyor. Bu anlamda özellikle müteahhitlerle yapılan imar sözleşmeleri tüm kontrol mekanizmalarının kaybı anlamına gelebiliyor, yani ev sahibi olacak olan kişi, yapımı süren binanın normlara uygun inşa edilip edilmediğini sözleşme gereği denetleyemiyor veya denetlemesine, değişiklik yapılmasına izin verilmiyor.
Gayrimenkul sahiplerini korumayı amaçlayan 'Verband Privater Bauherren (VBP)' derneğinin açıklamış olduğu istatistiklerde, gayrimenkul sahiplerinin her yıl en az beş milyar Euro zarar ettiği, ayrıca müteahhit veya gayrimenkul satıcıları ile yapılan sözleşmelerin yüzde 97`sinin hatalı olduğu belirtilmiştir. Bu tip sözleşmelere göre müteahhitler, yapım sürecinde yapıda istedikleri unsurları değiştirme hakkına sahip olabilmektedirler. Bunun yanında müteahhitin veya yapımı üstlenen şirketin iflası çoğu zaman alıcının şahsi iflasını beraberinde getirebilmektedir. Sonuç olarak bu uygulama, alıcı için masrafların artması anlamına gelmektedir. Derneğin bu konuda tavsiyesi, hukuki ve teknik sözleşme şartlarının mutlak surette bir uzman tarafından oluşturulması ve denetlenmesi yönündedir. Federal Almanya hükümeti, gayrimenkul alım ve imar sözleşmelerinde belirtilen olumsuzlukların önlenmesi için bazı çalışmalar başlatmış bulunmaktadır, fakat kanuni uygulamalarda herhangi bir değişiklik şimdilik beklenmemelidir.
'Evimizin Masraflarını Düşük Tutalım' olgusunun yol açtığı sorunlar:
Yurttaşlarımızın bu nedenlerden dolayı hangi ülkede olursa olsun ev alım-satım ve kiralamada dikkatli olmaları, yasal düzenlemelere ve sözleşme şartlarının ayrıntılı ve alıcının yararına olmasına önem vermeleri ve 'evimizin masraflarını düşük tutalım' olgusundan uzaklaşmaları gerekiyor. Hukuki sözleşme ve danışmanlığın önemsenmediği durumlar büyük maddi ve manevi zararlara yol açmakla beraber, uzun bir mahkeme sürecinin başlangıcı anlamına gelebilir. Bu anlamda bir hukuk sigortasının (Rechtsschutzversicherung) var olması zararları/masrafları azaltabilir, zira Alman İstatistik Kurumunun (Statistisches Bundesamt) verilerine göre gayrimenkul konularında satıcı ile alıcı arasında yaşanan her türlü uyuşmazlık mahkemelerde her yıl 40.000`den fazla oldukça masraflı davaya sebebiyet vermektedir. Sonuç olarak satış sözleşmelerinin mümkün olduğunca noter tarafından düzenleme aşamasına gelmeden, gerekli hukuki ve teknik denetimlerinin yapılması ve kurallara uyulması önemle tavsiye olunur.
