Bugun...

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi

 Tarih: 20-08-2018 13:30:00  -   Güncelleme: 20-08-2018 13:36:00
Günseli Aydin

Taşınmaz satışlarında, taşınmazların tapuda devrinden önce, taraflar arasında satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi pratikte sıklıkla karşılaşılan bir uygulamadır. Ancak birçok vatandaşımız, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için kanun tarafından öngörülen şartları bilmediklerinden veya bu işlemin masrafları nedeniyle, söz konusu sözleşmelerin hukuken bağlayıcı şekilde yapılmadığı ve daha sonra da dava yoluna gitmek istendiğinde, hak kayıplarının olduğu görülmektedir. Bu yazımızda,  taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin düzenlemesinde dikkat edilmesi gereken önemli noktalar ve ayrıntılar ele alınacaktır.

 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmazın satış akdinin yapılmasını isteme hakkı sağlayan iki taraflı bir ön sözleşmedir. Yani bu sözleşme ile satıcı taşınmazı satmak, alıcı da taşınmazı belirli bir bedelle satın almak için birbirlerine karşı borçlanırlar. Ancak bu sözleşmenin, ileride tapuda yapılacak olan satışa ilişkin ana sözleşmede bağlayıcı olabilmesi için, sözleşmenin, kanunun öngördüğü şekil şartına uygun olarak yapılması gerekmektedir. Buna göre, bu sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Bunun yanı sıra, noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan birinin talebi üzerine, Tapu Kanunu’nun ilgili maddesi uyarınca tapuya şerh de koyulabilir. Ancak tapuya şerh, bir geçerlilik şartı değildir; bu şerhle sadece kişisel olan hak güçlenmektedir. Şöyle ki; tapuya şerh verilmediği takdirde, kendisine taşınmazın satılacağı vaat edilen taraf, satış vaadi sözleşmesi ile tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak, işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak ileri süremez. Sözleşmenin tapuya şerh verilmesi halinde ise, kişisel hak güçlenir ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Tapu Kanunu’ nun 26. Maddesi uyarınca şerh tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde tapuda satış yapılmazsa, söz konusu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur. Ancak burada karıştırılmaması gereken bir konu vardır ki satış vaadi sözleşmelerinde zaman aşımı 10 yıldır. Tapuda şerhin koruma süresi 5 yıl olsa da 5 yıl dolduktan sonra 10 yıla kadar sözleşmedeki haklar devam eder; sadece üçüncü kişilere karşı hak ileri sürülemez. Satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesinde, söz konusu taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması ve satış bedelinin sözleşmede muhakkak belirlenmiş olması gerekmektedir.

 

Kanunun öngördüğü şartlara uyulmaksızın yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz ve adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nun 12/2 maddesi uyarınca geçersiz olur; bunun sonucunda da doğal olarak sözleşmenin ifası istenilemez. Kanunen geçersiz sayılan sözleşmelerde, taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlüdür. Yani, bu geçersiz sözleşme esnasında vaat alan taraf, diğer tarafa bir ödeme yapmış ise, dava açarak ödenen miktarın iadesini  isteyebilir. Genelde bu sözleşmelerde, tarafların yükümlülüklerini yerine getirmeme olasılığına karşın, sözleşmede bir ceza-i şart miktarı belirlenir. Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olan ve bu nedenle geçerli olmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde,  sözleşmeye esas olan borcun hükümsüz olması sebebiyle, ceza-i şartın kendisi de hükümsüzdür ve talep edilemez.                              

                                                                                                                                                                                                                                                                   
Maalesef ki bu tür sözleşmelerin noter harçları ve damga vergileri oldukça yüksek olduğundan vatandaşlarımız, özellikle bu sebepten hukukun sağladı güvenceden yararlanamamaktadır. Vatandaşlarımıza tavsiyemiz, bu sözleşmelerin hazırlanması ve  imza  aşamalarında, ileride maddi ve manevi zararlara ve hak kaybına uğramamak için sözleşmede gerekli önemlerin alınması amacı ile mutlaka alanında uzman bir avukattan hukuki danışmanlık hizmeti almalarıdır.

  YAZARIN DİĞER YAZILARI
  • BUGÜN ÇOK OKUNANLAR
  • BU HAFTA ÇOK OKUNANLAR
  • BU AY ÇOK OKUNANLAR
YUKARI